Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), défini à l’article 155, IV du CGI, permet de louer un logement meublé et d’en déclarer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ouvert à tout contribuable, il s’inscrit dans une logique de long terme et de préparation de la retraite. C’est l’un des régimes les plus prisés des investisseurs, mais il a beaucoup évolué, et deux réformes majeures le concernent directement.
Les conditions du statut LMNP
Vous relevez du LMNP tant que l’une de ces deux conditions est remplie :
- vos recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 € par an ;
- ou ces recettes restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).
Si vos recettes dépassent 23 000 € et deviennent supérieures aux autres revenus d’activité du foyer, vous basculez automatiquement en Loueur Meublé Professionnel (LMP), dont les règles diffèrent.
Micro-BIC ou régime réel ?
Deux régimes d’imposition sont possibles :
Le micro-BIC s’applique par défaut jusqu’à 77 700 € de recettes pour une location meublée classique, avec un abattement forfaitaire de 50 % : seule la moitié des loyers est imposée, mais aucune charge ne peut être déduite. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement a été abaissé à 30 % (plafond 15 000 €) par la dernière loi de finances.
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion et de comptabilité, travaux) et surtout d’amortir le bien. C’est lui qui fait tout l’intérêt du LMNP.
Un exemple : un studio loué 9 000 € par an, avec 3 500 € de charges et 4 000 € d’amortissement. En micro-BIC, l’abattement de 50 % laisse 4 500 € imposés ; à une tranche de 30 %, l’impôt et les prélèvements sociaux dépassent 2 000 €. Au réel, le résultat imposable tombe à 9 000 − 3 500 − 4 000 = 1 500 €, et souvent à 0 € pendant plusieurs années grâce à l’amortissement. La règle est simple : dès que vous avez un crédit, des charges ou des travaux, le réel est presque toujours plus avantageux, malgré l’obligation de tenir une comptabilité.
L’amortissement, le cœur de l’avantage LMNP
Au réel, vous pouvez amortir le bâti (hors terrain) et le mobilier, c’est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur pour tenir compte de leur usure. Cet amortissement, ajouté aux charges, vient réduire le résultat imposable : en pratique, il permet souvent de percevoir des loyers sans payer d’impôt dessus pendant de nombreuses années. Aujourd’hui, l’amortissement non utilisé une année se reporte sans limite de durée.
LMNP 2026 : les amortissements désormais réintégrés à la revente
C’est le changement à connaître. Jusqu’en 2024, les amortissements déduits n’étaient pas repris lors de la vente : c’était l’avantage unique du LMNP. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements admis en déduction sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) sont exclues de cette réintégration. Concrètement, l’avantage fiscal du LMNP se joue désormais surtout pendant la détention, et moins à la sortie.
Ce que le PLF 2027 pourrait changer
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 (et non encore voté), prévoit d’encadrer l’amortissement :
- un taux plafonné à 2,5 % par an et un plafond de 7 000 € par foyer fiscal, tous biens confondus (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) ;
- la suppression du report des amortissements excédentaires (le stock constitué avant 2027 resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du résultat annuel) ;
- des exclusions : micro-BIC, LMP et certaines résidences services échapperaient au plafond.
Pour mesurer l’effet, une analyse de Montclair prend l’exemple d’un studio à 80 000 € à Mulhouse (loyer 510 €/mois, TMI 30 %) : les amortissements annuels passeraient de 4 320 € à 2 445 €, le résultat imposable de 0 à 1 275 €, soit environ 620 € d’impôt et prélèvements sociaux par an là où l’imposition était nulle. L’impact est d’autant plus fort que l’on détient plusieurs biens, puisque le plafond de 7 000 € s’apprécie au niveau du foyer. Ce texte reste un projet : nous actualiserons cette page selon le vote définitif.
LMNP ou LMP ?
Au-delà des seuils, le statut LMP change plusieurs règles : un déficit peut s’imputer sur le revenu global du foyer, mais la plus-value de cession relève du régime professionnel (sans l’abattement pour durée de détention ni l’exonération à 22 et 30 ans applicables aux particuliers), et des cotisations sociales sont dues. Le choix entre les deux dépend du niveau de recettes et de l’ensemble de la situation.
LMNP classique ou résidence de services ?
On distingue le LMNP « classique » (vous louez vous-même un logement meublé) du LMNP en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme, EHPAD), où un exploitant gère le bien via un bail commercial et vous verse un loyer. Ces résidences services bénéficient d’un traitement à part dans les réformes récentes : elles échappent à la réintégration des amortissements et, dans le projet pour 2027, au plafonnement de l’amortissement. En contrepartie, leur rendement dépend étroitement de la solidité de l’exploitant, un risque à ne pas négliger.
le mot d’Alexandre Fleck
Le LMNP, c’est de la comptabilité qui ne dit pas son nom : amortissements par composants, charges, stock reportable, et maintenant réintégration à la revente. Avec les réformes de 2025 et le projet pour 2027, suivre tout cela sur un coin de tableur devient intenable. C’est exactement ce que Notre Logiciel de Gestion de Patrimoine aide à garder au clair : vos biens meublés, leurs loyers, leurs crédits et leur place dans votre patrimoine global. L’outil ne remplace pas votre expert-comptable, mais il vous évite de découvrir la facture trop tard.
Alexandre Fleck, fondateur et responsable de la rédaction
sources
- Location meublée, régime fiscal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20)
- Cadre : article 155, IV du CGI (LMNP/LMP) ; loi de finances 2025 (réintégration des amortissements) ; projet de loi de finances 2027.