Pourquoi la plus-value d’une résidence secondaire se prépare à l’achat ?
La première fois que j’ai revendu un bien qui n’était pas ma résidence principale, j’ai découvert une règle qu’on oublie trop souvent : sur une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée, et parfois lourdement. Rien à voir avec la résidence principale, totalement exonérée. Comprendre ce calcul avant d’acheter, et le suivre pendant toute la détention, change beaucoup de choses le jour de la revente. Voici comment ça marche, avec un exemple chiffré.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière imposable ?
La plus-value, c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Mais ce prix d’acquisition se majore : on y ajoute les frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel) et les travaux (forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou montant réel justifié). Cette majoration réduit mécaniquement la plus-value imposable, d’où l’intérêt de conserver toutes ses factures.
Le cadre est posé par l’article 150 U du Code général des impôts : toute cession d’un bien immobilier relève de ce régime, sauf exonération.
Quand est-on exonéré ?
Plusieurs situations échappent totalement à l’impôt :
- la résidence principale au jour de la vente : exonération totale, sans condition de durée ;
- la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et de remployer le prix dans l’achat d’une résidence principale sous vingt-quatre mois ;
- un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 euros ;
- certains retraités ou titulaires d’une carte d’invalidité à revenus modestes, sous conditions.
Une résidence secondaire ou un bien purement locatif, eux, ne bénéficient d’aucune de ces exonérations automatiques : c’est le temps de détention qui va alléger la note.
Combien paie-t-on sur une résidence secondaire ?
Sur la plus-value nette (après abattements, voir plus bas), on applique deux prélèvements :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total. Un point important, souvent source de confusion : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % décidée pour 2026 ne concerne que les revenus mobiliers (dividendes, plus-values de bourse). Les plus-values immobilières, elles, restent à 17,2 %.
Comment les abattements pour durée de détention réduisent la note ?
C’est le mécanisme central, prévu par l’article 150 VC du CGI : plus on garde le bien longtemps, moins on paie, jusqu’à l’exonération. Mais le rythme n’est pas le même pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu :
- 6 % d’abattement par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
- 4 % la 22ᵉ année ;
- soit une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux, c’est plus lent :
- 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
- 1,60 % la 22ᵉ année ;
- 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année ;
- soit une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Autrement dit, entre 22 et 30 ans de détention, il ne reste plus que les prélèvements sociaux à payer, puis plus rien du tout.
Un exemple chiffré
Prenons un bien locatif acheté 200 000 euros et revendu 320 000 euros après 15 ans de détention, soit une plus-value brute de 120 000 euros (chiffres volontairement ronds).
À 15 ans, la détention au-delà de la 5ᵉ année représente 10 années :
- Impôt : abattement de 60 % (10 × 6 %), base imposable de 48 000 euros, soit 19 % = environ 9 100 euros ;
- Prélèvements sociaux : abattement de 16,5 % (10 × 1,65 %), base de 100 200 euros, soit 17,2 % = environ 17 200 euros.
Total : environ 26 300 euros, soit à peu près 22 % de la plus-value. Le même bien vendu après 22 ans n’aurait plus supporté que les prélèvements sociaux, et après 30 ans, rien. (Ordres de grandeur : le calcul réel dépend de la majoration du prix d’acquisition et de la situation.)
Faut-il compter avec la surtaxe sur les grosses plus-values ?
Oui, au-delà d’un certain montant. Lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 euros, une surtaxe s’ajoute, de 2 % à 6 % selon le montant. Elle vise surtout les reventes importantes réalisées après une détention courte, quand les abattements n’ont pas encore joué. Dans l’exemple ci-dessus, la base imposable à l’impôt (48 000 euros) reste sous le seuil : pas de surtaxe.
Questions fréquentes
La plus-value sur ma résidence principale est-elle taxée ?
Non. La vente de la résidence principale au jour de la cession est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value.
Au bout de combien d’années n’y a-t-il plus d’impôt sur une résidence secondaire ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est atteinte à 22 ans de détention ; celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % sur la plus-value nette. La hausse à 18,6 % de 2026 ne vise que les revenus mobiliers, pas l’immobilier.
Puis-je réduire ma plus-value imposable ?
Oui, en majorant le prix d’acquisition : frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou réel) et travaux (forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention, ou montant réel justifié par factures). D’où l’intérêt de tout conserver.
La surtaxe s’applique-t-elle à toutes les ventes ?
Non, seulement lorsque la plus-value imposable après abattements dépasse 50 000 euros. Elle va alors de 2 % à 6 %.
Le mot d’Alexandre Fleck
La plus-value immobilière, c’est l’exemple parfait d’un impôt qui se joue des années avant la vente. Le jour où j’ai compris que chaque année de détention faisait baisser la facture, j’ai cessé de raisonner à l’achat et au prix du moment pour raisonner sur la durée. Le problème, c’est que cette information est invisible tant qu’on ne la suit pas : quelle est ma plus-value latente aujourd’hui, à quel abattement j’en suis, à quelle date je bascule sous les 22 puis les 30 ans ? C’est précisément ce que je garde sous les yeux dans un logiciel de gestion de patrimoine : il estime la plus-value potentielle de chaque bien, suit la durée de détention et les seuils d’exonération, et me permet de choisir le bon moment pour vendre plutôt que de le subir. L’outil ne décide pas à ma place ; il me donne la visibilité qui manque.
Les sources que j’ai étudiées pour cet article
- Article 150 U du CGI, champ et exonérations des plus-values immobilières (Légifrance)
- Article 150 VC du CGI, abattement pour durée de détention (Légifrance)
- Cadre : taux de 19 % d’impôt (art. 200 B du CGI) + 17,2 % de prélèvements sociaux ; surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros (art. 1609 nonies G du CGI).