Qu’est-ce que l’article 35 bis du CGI ?
L’article 35 bis du CGI (Code général des impôts) prévoit une exonération d’impôt sur le revenu pour les revenus tirés de locations meublées lorsque le bailleur loue une partie de son logement principal, sous certaines conditions. En pratique, louer une ou plusieurs pièces de son habitation peut permettre d’alléger le montant de l’impôt, à condition de respecter les règles spécifiques prévues par cet article.
Comment bénéficier de l’article 35 bis du CGI ?
Dans sa version en vigueur, l’exonération s’applique jusqu’au 31 décembre 2026. Le dispositif, initialement arrivé à échéance fin 2023, a été prorogé par la loi de finances pour 2024. Voici les conditions requises pour en profiter :
- Les pièces louées doivent impérativement faire partie du logement principal du bailleur et y être rattachées de manière indissociable et caractérisée.
- Le loyer doit être fixé « dans des limites raisonnables ».
- Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire (ou du sous-locataire), ou une résidence temporaire, lorsque ce dernier dispose d’un contrat conforme au 3° de l’article L. 1242-2 du Code du travail.
Pour y voir plus clair, voici quelques précisions complémentaires sur ces conditions. Certaines d’entre elles doivent être clairement établies pour être valides.
La partie louée doit être indissociable de l’habitation principale
L’administration considère que le bailleur doit réduire le nombre de pièces qu’il occupe dans son habitation principale lorsqu’il loue une partie de son logement. Selon la jurisprudence, des espaces résultant notamment de travaux d’aménagement ou de réhabilitation, ou des pièces n’ayant pas été occupées par le bailleur auparavant, peuvent être loués sous le bénéfice de l’exonération si l’affectation à un usage d’habitation dans la résidence du bailleur peut être démontrée.
Exemple jurisprudentiel : l’exonération a été admise pour un propriétaire d’une maison de six pièces réparties sur trois niveaux, qui louait le rez-de-chaussée et le deuxième étage tout en occupant le premier étage lui-même. La configuration et la disposition de l’immeuble ont été considérées comme louant une partie de l’habitation principale, les autres conditions prévues par l’article 35 bis étant remplies.
Le caractère « indépendant » de la pièce louée
Le caractère indépendant s’évalue selon la superficie louée, ainsi que la configuration générale de l’immeuble (nombre de pièces, présence éventuelle d’une salle de bains et/ou cuisine privatives, entrée indépendante, etc.).
Exemple illustratif : dans une maison sur trois étages, si dix pièces sont louées à différents locataires et que la majorité des logements dispose d’une cuisine et d’une entrée séparée, ces pièces ne peuvent pas être automatiquement considérées comme faisant partie intégrante de l’habitation principale.
Par ailleurs, lorsque les dépendances forment un tout indissociable avec l’habitation principale, elles peuvent être considérées comme des pièces de l’habitation principale.
Les dépendances et l’indissociabilité
Les dépendances immédiates qui forment un ensemble indissociable avec l’habitation principale peuvent être intégrées à l’habitation principale et donc bénéficier de l’exonération, comme les chambres de service aménagées dans les combles, à condition qu’elles restent associées à l’habitation du bailleur ou du locataire principal.
Les plafonds de loyer à respecter en 2026
Le plafond correspond au loyer annuel par mètre carré, charges non comprises, à ne pas dépasser. Il est revalorisé chaque 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour 2026, les plafonds sont les suivants :
- 215 € par m² pour les locations ou sous-locations en Île-de-France ;
- 159 € par m² pour les locations ou sous-locations dans les autres régions.
À titre d’exemple, une chambre de 15 m² en Île-de-France ne devrait pas dépasser un loyer annuel d’environ 3 225 € (15 × 215 €), soit environ 269 € par mois. Hors Île-de-France, la même pièce plafonne à 2 385 € par an (15 × 159 €), soit environ 199 € par mois. Ces montants servent de seuil de tolérance : en deçà, le loyer est présumé raisonnable.
Par ailleurs, selon l’article 35 bis, II du CGI, si un bailleur met de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de son habitation principale, le produit annuel de la location ne doit pas excéder 760 € pour bénéficier de l’exonération. Cette disposition concerne notamment les chambres d’hôtes.
La partie louée doit constituer la résidence principale du locataire
Comme indiqué, si les pièces louées constituent pour le locataire (ou le sous-locataire) sa résidence principale ou sa résidence temporaire, et s’il justifie d’un contrat de travail visé à l’article L 1242-2, 3° du Code du travail, l’article 35 bis, I du CGI exonère les revenus de la location, sous condition que le loyer reste fixé « dans des limites raisonnables ».
Imposition des revenus de la location : informations utiles
La location meublée effectuée de façon habituelle constitue une activité commerciale au sens fiscal. Elle relève alors des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour l’impôt sur le revenu. Les BIC se distinguent des BNC (bénéfices non commerciaux). Les BIC s’appliquent dans le cadre d’une comptabilité de trésorerie, tandis que les BNC utilisent une comptabilité dite d’engagement.
Si le bailleur est une société, c’est l’impôt sur les sociétés qui s’applique. Une location « saisonnière » peut être considérée habituelle si elle se répète sur plusieurs années, même si elle ne dure pas longtemps chaque année. Pour les chambres d’hôtes, le dépassement du plafond de 760 € peut rendre imposables les revenus nets tirés de la location, éventuellement selon le régime micro-entreprise (la limite de 760 € s’entend taxes comprises).
Jusqu’à quand profiter de l’article 35 bis ?
En l’état du droit, l’exonération du I comme le plafond de 760 € du II s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2026. Sauf nouvelle prorogation votée en loi de finances, le dispositif prendra fin ensuite. À noter : le projet de loi de finances pour 2027 porte surtout sur l’amortissement en location meublée non professionnelle (LMNP), et non sur cette exonération propre à la résidence principale. Nous actualiserons cette page si le calendrier évolue.
Ce qu’il faut retenir
- L’exonération d’impôt sur les revenus de la location meublée d’une partie de la résidence principale s’applique jusqu’au 31 décembre 2026, sous réserve des conditions ci-dessus.
- Le loyer doit rester sous le plafond annuel par m² (215 € en Île-de-France, 159 € ailleurs en 2026) et être fixé dans des limites raisonnables.
- Pour les chambres d’hôtes, l’exonération vaut tant que les recettes ne dépassent pas 760 € par an.
le mot d’Alexandre Fleck
Louer une chambre chez soi est l’un des moyens les plus simples de se constituer un revenu d’appoint, à condition de rester dans les clous de l’article 35 bis. Le vrai piège n’est pas la règle, c’est le suivi : un plafond qui bouge chaque année, une date de fin de dispositif, un loyer à surveiller. Avec Notre Logiciel de Gestion de Patrimoine, vous gardez ce revenu et le bien concerné dans la même vue que le reste de votre patrimoine. L’outil ne remplit pas votre déclaration à votre place, mais il vous évite de perdre un chiffre en route.
Alexandre Fleck, fondateur et responsable de la rédaction