Location nue ou meublée : un choix qui change tout
Avant de mettre un logement en location, une décision pèse lourd sur la rentabilité : louer nu ou meublé. Les deux options n’obéissent pas aux mêmes règles ni à la même fiscalité, et le bon choix dépend de votre bien, de vos charges et de votre situation. Voici comment trancher.
La location nue
Louer un logement vide relève des revenus fonciers. Deux régimes :
- le micro-foncier (jusqu’à 15 000 € de loyers) : un abattement forfaitaire de 30 %, simple mais sans déduction des charges réelles ;
- le régime réel : vous déduisez vos charges (intérêts, travaux, taxe foncière) et pouvez créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
La location nue offre plus de stabilité (bail de trois ans) mais une fiscalité généralement plus lourde que le meublé, car les loyers s’ajoutent à vos revenus au barème.
La location meublée
Louer meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Là aussi, deux régimes :
- le micro-BIC : un abattement de 50 % (plus favorable que les 30 % du foncier) ;
- le régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, qui permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant des années.
Le meublé est généralement plus rentable sur le plan fiscal, mais il implique un bail plus court, un logement à équiper et une comptabilité au réel. À noter : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et le projet de loi de finances 2027 pourrait encadrer l’amortissement.
Nue ou meublée : comment choisir ?
Quelques repères :
- Vous avez un crédit, des travaux ou des charges élevées et visez le rendement ? Le meublé au réel est souvent le plus efficace.
- Vous cherchez la simplicité et la stabilité, avec peu de charges ? La location nue au micro-foncier peut suffire.
- Vous avez de gros travaux à passer ? La location nue au réel et le déficit foncier peuvent effacer une partie de votre impôt.
Le bon réflexe est de chiffrer les deux scénarios sur plusieurs années avant de signer un bail, car changer de régime en cours de route n’est pas toujours simple.
le mot d’Alexandre Fleck
Nu ou meublé, micro ou réel : beaucoup d’investisseurs découvrent la fiscalité de leur location une fois le bail signé, trop tard. Le vrai enjeu, c’est de comparer à froid, chiffres en main, et de suivre ensuite ce que le bien rapporte vraiment, charges et impôt déduits. C’est ce que permet Notre Logiciel de Gestion de Patrimoine : réunir vos biens, vos loyers et vos crédits pour voir la rentabilité nette. L’outil ne remplace pas une simulation fiscale, mais il vous évite les mauvaises surprises.
Alexandre Fleck, fondateur et responsable de la rédaction
sources
- Location meublée, régime fiscal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20)
- Cadre : revenus fonciers (articles 14 et suivants du CGI) ; location meublée et LMNP (article 155, IV du CGI).